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作者 | 陈盼盼

(资料图片)

编辑 | 吴亚

4月3日下午，新城控股举行2022年度业绩会，新城控股董事长兼总裁王晓松、高级副总裁兼财务负责人管有冬等高管出席。

管有冬表示，总体而言，民营房企面临来自外部的流动性的融资压力。“一方面信用债的市场很难，纯信用的是基本上非常难发行。另一方面，金融机构对民营企业趋于总体比较谨慎的态度。”

具体到新城控股，年报显示，截至2022年末，其有息负债为713亿元，较2021年末下降了186亿元；整体平均融资成本是6.52%，较2021年末下降了5个bp。

“新城控股的有息负债达713亿元中，基于吾悦广场的贷款包括经营性贷款、CMBS（商业不动产抵押贷款支持证券）以及部分中票的部分，接近260亿元。”管有冬指出。

他称，这部分的贷款总体相对稳定可持续：一是，经营性物业贷期限较长；二是，CMBS也可以通过存续资产的融资置换，保持融资的稳定；三是，除了销售业态本身之外，整个新城控股的吾悦广场资产接近1200亿元。

“吾悦广场可以进一步的提升新城融资资源。一方面，部分资产可以进一步提高抵押率；另一方面，新城有近50座的广场还未融资，这可以形成融资的增量。”他称，2022年，新城通过经营性物业贷盘活了吾悦广场22座、提款金额约64亿元，为公司的融资性现金流提供了重要补充。

按照管有冬的说法，根据今年一季度的融资完成情况来看，新城控股预计，按照现行融资抵押率等水平情况来估算，以公司持有的经营性物业吾悦广场为底层资产的整个融资余额可以达到715亿元。

商业地产的开发商主要分为两个派系，一个是以恒隆、太古等为代表的精细化运营派，其主要进驻一二线城市核心商圈，打造全服务链条，低周转、高坪效；另一个便是以新城、万达为代表的规模化运营派，在关注一二线城市的同时下沉三四线城市，布局全国、以量取胜。

年报显示，新城控股以“住宅+商业”双轮驱动。2022年，新城控股实现商业运营总收入首次超百亿，达到100.06亿元，同比增长15.82%。

截至2022年末，吾悦广场开业面积达1319.74万平方米，出租率达95.13%；实现不含税物业出租及管理收入92.24亿元，占公司营业收入的7.99%；物业出租及管理业务毛利66.96亿元，占公司总毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%。

最新的数据显示，截至今年3月25日，新城控股已开业及管理输出的吾悦广场累计达145座，已开业数量位居境内外上市公司首位；公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到198座，进驻全国141个城市。

按照新城控股的规划，2023年公司计划实现商业运营总收入110亿元，计划新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。